Las Comunidades de Propietarios para su correcto funcionamiento se ven en la necesidad de suscribir contratos de mantenimiento de algunos de sus instalaciones o servicios y uno de los más comunes es el contrato de mantenimiento de ascensores.

Desde hace unos años se han dictado numerosas sentencias que tratan sobre este tipo de contratos, tratando especialmente las cláusulas sobre su duración y las cláusulas penales impuestas a la Comunidad de Propietarios en caso de resolución anticipada. Los Tribunales sancionan estas cláusulas y consideran que no deben vincular a las Comunidades de Propietarios.

Recientemente, el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre estos tipos de contratos y sus clausulas en la sentencia nº 469/2019 de 17 de septiembre.

La citada sentencia analiza la validez de las clausulas de un contrato de ascensores en el que se establecía un período de duración de 5 años prorrogable tácitamente por el mismo período, así como el establecimiento de una cláusula penal del 50%.

La empresa de ascensores defendía las cláusulas porque manifestaba que había sido negociado y que la clausula penal estaba justificada por los gastos fijos e inversiones que tenía que realizar que no podría amortizar si el contrato no tenía una duración mínima.

La Sala entiende que estamos ante un contrato de adhesión, que tiene que ser sometido a lo establecido en los artículos 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios y que en un formulario dejar un espacio en blanco para completar una fecha en bolígrafo no es prueba suficiente para entender que esa clausula ha sido negociada.

Quien sostiene que es una cláusula negociada, la empresa de ascensores, es quien tiene la carga de la prueba y debe acreditar que es un pacto entre las partes. Pero, incluso aun cuando sea negociada el Alto Tribunal entiende que no excluye que pueda controlarse su legalidad y declararse su nulidad si la duración es excesiva, en consonancia con lo que establece la Directiva sobre prácticas comerciales desleales.

Sobre el plazo de duración, alegaba la empresa de ascensores que para poder afrontar este tipo de contratos en el que puede tener un coste elevado la reparación de piezas necesitan que tenga una duración en el tiempo. Sin embargo, la Sala entiende que “…en la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes…”  y “…por tanto, el riesgo que supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores…”

Sobre la cláusula penal por la resolución anticipada no es la primera sentencia que emite el Alto Tribunal sino que ya se pronunció sobre la misma en sentencia  nº 152/2014 de 11 de marzo en la que declaró su abusividad y la nulidad de esta sanción.

En conclusión, las Comunidades de Propietarios, como cualquier otro consumidor, tiene derecho a resolver con plena libertad los contratos de mantenimiento que suscribe para el mantenimiento de sus instalaciones y no por ello debe ser sancionada con una penalización económica que limite su libertad de cambiar de compañía. Un contrato en el que se suelen encontrar estas cláusulas es el de mantenimiento de ascensores pero, cada vez más, se impiden estas prácticas abusivas de duraciones extensas y sanciones por su resolución.

Arantxa Goenaga, Socia de Círculo Legal Barcelona y Abogada especializada en Derecho de la Propiedad y Arrendamientos.